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<BODY bgColor=#ffffff>
<DIV><FONT face=Arial size=2>This is a familiar saw for long-term readers of 
LBO.</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2>An imaginary continent called 'Europe' (no less!) 
is lauded, for no other reason than to pour scorn on the perceived flaws in 
American society.</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2>On the housing question, this is doubly bizarre, 
since most Europeans - insofar as one can aggregate those disparate societies, 
and social strata - are of the opinion that their own housing market is 
dysfuntional, that house prices are out of control, that Europe has too great a 
rented sector in comparison to owner occupation, that social housing is a social 
disaster associated with the institutionalisation of poverty. Now, then, let's 
acknowledge that these Europeans might well be wrong, but that is where the 
weight of opinion lies on these things, insofar as anyone thinks that hard about 
them.</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2>First off, the differences are wildly 
exaggerated.</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2>Taking Britain, a majority of Britons live in 
Suburbia, not cities. And that trend is pretty common across Europe. Those who 
big up European cities are kidding themselves - or rather they have not seen the 
edges of those cities. Nor could they, since&nbsp;their edges generally blend 
into the adjoining cities. Europe is a continent of conurbations, with varying 
densities between inner city, suburb and exurb. Pretty much like America, in 
fact.</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2>There are a few freakish exceptions, like that 
living mausoleum Bath or Venice (Marinetti said they should fill in the canals 
with concrete and make proper roads) - but those are artificially sustained by 
wierd bye-laws.</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2>(Similarly, and in spite of the LBOers belief that 
we all travel by cart and horse, Europeans are only marginally behind Americans 
in car use, and in trend, moving in the same direction.)</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2>What is more, the planning regimes that seem to 
recommend Europe to LBO contributors, are seen as problematic in those countries 
that they are adopted. Britain, New Zealand and Australia are all debating, or 
in the process of amending their restrictive planning laws, because they are 
widely seen as contributing to a housing crisis, where, for example, Britain is 
building fewer homes than it has at any time since the Second World 
War.</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2>Nor indeed is the US as liberalised a planning 
regime as is supposed in the comparison of 'Social Europe' vs Free Market 
America. Robert Bruegmann records the extensive limits on growth imposed under 
Oregon's Land Conservation and Development Act,&nbsp;the greenbelt in Boulder, 
Colorado, Washington's 'Wedges and Corridors' plan, and so on. Bruegmann's point 
is that the no-growth policies in Portland have only succeeded in bidding up the 
price of homes, and pushing the new building out to out-lying suburbs - exactly 
what has happened beyond London's green belt in fact.</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2>It would be interesting to have an informed 
discussion about housing policy, but it won't happen if LBO continues to project 
a fantastic image of 'Europe' whose purpose is to offer a positive example to 
the self-loathing of Americans.</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Arial size=2></FONT>&nbsp;</DIV></BODY></HTML>